表示登記（表題登記） 目次
表示登記とは？
表示登記は、不動産（土地・建物）について一番最初に行う登記であり、不動産の登記記録の表題部を作り、表題部の変更や間違いを訂正する登記です。
表示登記は不動産（土地・建物）の物理的現状を明らかにする登記の総称です。
表示登記と似ている表題登記ですが、同じ意味で違いはありません。
平成16年（平成17年施行）の不動産登記法により表示登記が表題登記に名称が変わりました。
表示登記（表題登記）は、物理的現状を明らかにする登記
表示登記（表題登記）は、不動産である土地や建物の物理的現状を明らかにする登記です。
□土地の表示登記（表題登記）
土地がどの場所にあり、地積（面積）は何㎡なのか、土地の地目は何であるか、いつどのような原因でできたのか、所有者はどこの誰であるのか、土地の表示登記を行うことで、これらが登記されます。
□建物の表示登記（表題登記）
建物がどの場所にあり、建物の種類や構造は何であり、床面積は何㎡なのか、いつ新築され、いつ増築・減築されたのか、いつ取り壊されたのか、所有者はどこの誰であるのか、建物の表示登記を行うことで、これらが登記されます。
このように、表示登記（表題登記）は、不動産の物理的現状を明らかにすることを目的としています。
表示登記（表題登記）は、不動産で一番最初に行う登記
表示登記（表題登記）は、不動産（土地・建物）で一番最初に行う登記です。
建物で一番最初に行う登記は、『建物表題登記』、
土地で一番最初に行う登記は、『土地表題登記』、
これらの登記が行われると、不動産（土地・建物）の登記記録の『表題部』が作成されます。
そして、次に権利登記（権利に関する登記）の１つである所有権保存登記を行うことで、登記記録の『権利部（甲区）』が作成されます。
表示登記（表題登記）は、表題部の変更や訂正を行う登記
登記記録の表題部を変更や訂正するために行う登記も表示登記（表題登記）です。
変更や訂正する目的に応じて、行う表示登記が異なります。
建物では、増築や解体などの際に、表示登記が行われます。
土地では、用途が変わった際、分筆などの際に表示登記が行われます。
表示登記の種類
表示登記には様々な種類の登記があります。
土地や建物、対象によって、また目的によって行う登記の種類が異なります。
・建物表題登記 （旧 建物表示登記）
・建物表題変更登記 （旧 建物表示変更登記）
・建物滅失登記
・建物分割登記
・建物合併登記
・建物区分登記
・建物合体登記
・区分建物表題登記
など
・土地表題登記（旧 土地表示登記）
・土地地目変更登記
・地積更正登記
・分筆登記
・合筆登記
など
表示登記は、このように数多くの種類があります。
目的によって、行う登記が決まります。
※不動産登記法改正 平成１６年６月１８日公布 平成１７年３月７日施行により、表示登記は表題登記に変更。
表示登記の登録免許税はいくら？
表示登記の登録免許税は、表示登記の種類によって異なります。
表示登記の登録免許税は、
・複数の土地や建物が１つになる時
・１つの土地や建物が、複数に分かれる時
に必要となります。
□登録免許税が必要な表示登記
・合筆登記 合筆後の土地の筆数×1,000円
・分筆登記 分筆後の土地の筆数×1,000円
・建物分割登記 分割後の建物の戸数×1,000円
・建物合併登記 合併後の建物の戸数×1,000円
・建物合体登記 合体後の建物の価額に所有権の登記のない建物の所有者が合体後の建物につき有することとなる持分の割合を乗じて計算をした金額を課税標準額とし、その額の1000分の4
など
□登録免許税が不要な表示登記
・建物滅失登記
・建物表題登記
・建物表題変更登
・土地表題登記
・地目変更登記
・地積更正登記
など
表示登記は絶対にしないといけないの？！
表示登記は、原則として所有者に表示登記の申請義務が課されています。
・新築したら、
・増築したら、
・建物を壊したら、
・建物を分割したら、
・建物を合体したら、
・土地が新たに生じたら、
・土地が滅失したら、
・土地の地積や地目に変更があったら、
など
これらが生じたら、その不動産の所有者は、1ヶ月以内に表示に関する登記をしなければなりません。
守らないと10万円以下の過料となるとされています。
しかし、表示登記をしなければ10万円以下の過料になるかというと、現状はそうでもありません。
10万円以下の過料になったケースは聞いたことはなく。
日本中に、表示の登記がされていない土地や建物が数え切れないほどあるのが現状です。
ですので、現状として、表示登記をしないという選択肢があります。
2018年9月現在
今後、10万円以下の過料に処されるケースができるかも知れません。
自己責任で判断してください。
2008年8月に都市再生機構（ＵＲ）の賃貸住宅建物が、表示登記がされていないことがマスコミにより発覚しました。
その後の調査により、平成20年3月末時点では、17,304棟中10,248棟が表示に関する登記がされていないことがわかりました。
URの建物のうち59.2％もの建物が表示登記がされていませんでした。
表示登記は自分でできる？
法律では、表示登記は所有者が自分で行うことが原則となっています。
自分で表示登記ができない場合は、代理人に依頼し、代理人が行います。
代理人は、誰でも良く、家族や友人などでも可能です。
但し、表示登記を所有者の代わりに行った対価として、お金をなどを得、商売として行うと逮捕され罰せられます。
表示登記を商売にして良いのは土地家屋調査士だけ
登記と言うと、司法書士だけが商売として代理人になることができると思われている人が多いです。
しかし、司法書士は表示登記を代理人として行うことはできません。
もちもん行政書士もできません。
司法書士や行政書士が商売として表示登記を行うと逮捕され罰せられます。
表示登記は、土地家屋調査士だけが商売としてできる登記なのです。
表示登記は、難しいの？
表示登記は、図面作成が必要な登記と不要な登記があります。
図面作成を要しない表示登記はそれほど難しくはありません。
図面を作成する表示登記は難易度が高いですが、新築建物の表示登記である建物表題登記であれば、建物の図面は簡単なので頑張れば素人でもできるでしょう。
土地の図面作成は、正確な測量が必要となるため、かなり難易度が高いです。
土地の表示登記を自分で行うには、確定測量を土地家屋調査士や測量士に依頼し、確定測量時に作成される確定測量図を基に、登記に必要な地積測量図を作成すると難易度はかなり低くなります。
但し、土地の表示登記は隣接土地との境界トラブルと密接に関係するため、土地家屋調査士に依頼した方が無難と言えます。
表示登記の費用
表示登記を土地家屋調査士に依頼する際には、表示登記の費用が必要になります。
詳しくは → 登記費用
表示登記の見方
登記記録は、「表題部」と「権利部」に分かれており、さらに権利部が「甲区」と「乙区」に分かれており、登記記録は最大で表題部・権利部甲区・権利部乙区の３つで構成されています。
さらに、権利部乙区にある抵当権（根抵当権）にある債権の担保になっている他の不動産が掲載された共同担保目録があります。
それぞれの部分には次のような情報が記載されています。
（１）表題部
不動産（土地・建物）の物理的な状況が登記され、記載されています。
土地：所在・地番・地目（土地の現況）・地積（土地の面積）、土地が分筆されたり合筆されたりした履歴など
建物：所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積、新築した年月日、増築や種類変更など登記が行われた履歴など
分譲マンションなどの区分所有建物には、敷地権の表示が加わる場合があります。
これらのことが登記記録の表題部に記載されています。
（２）権利部（甲区）
所有者に関する事項が記載されています。
その不動産の所有者は誰で、いつ、どんな原因（売買、相続など）で所有権を取得したかがわかります。
所有権移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処分などが記載されています。
（３）権利部（乙区）
抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記載されています。
所有権以外の権利とは、抵当権や根抵当権、質権などの「担保権」や地上権や賃借権などの「用益権」などがあります。
担保権とは、債務が返済できなかった場合に、その担保とする不動産を売却して、その代金から返済を受けることができる権利です。
抵当権の代表的なものが住宅ローンです。
用益権は、他人の不動産の使用ができる権利のことです。 その際に行う抵当権設定登記を行うとこの権利部（乙区）に抵当権が登記され記載されます。
権利部（乙区）がない登記事項証明書は、現在及び過去にもその不動産を担保にお金を借りたことがないことがわかります。
（４）共同担保目録
乙区に抵当権設定などの登記があるとき、登記記録の「権利者その他の事項」の欄の最後に「共同担保目録（あ）第○○○号」のように記載されていることがあります。共同担保目録とは、一つの抵当権などに対して複数の不動産が担保になっているときに作成されるもので、住宅ローンを借りたときに、土地と建物を共同担保にするのが代表的な例です。
共同担保目録欄は、表示登記を請求するとき、共同担保目録の□にチェックをいれた場合にのみ追加されます。
所有者が事業用の資金を借りているような場合、たとえば３千万円くらいの住宅に数億円の根抵当権が設定され、共同担保目録に十数個の不動産が記載されていることもあります。
土地の表題部（表示）の見方
土地の表示登記の見方のポイント①～⑪を参照ください。
（１）表題部
①土地の表示登記であることがわかります。
②土地の不動産番号 不動産番号にて個々の不動産を特定できます。
③土地の所在です。
④土地の地番です。
⑤土地の地目です。
⑥土地の地積です。 地目が『宅地』及び『鉱泉地』、地積が１０㎡未満のものは小数点以下２位まで表示されます。
⑦分筆や合筆、地目変更等 行われた登記の原因が表示されます。
（２）権利部（甲区）
⑧登記の目的誰から誰が、どのようにして所有者になったかなどが表示されます。現在の所有者や、過去の所有者の住所と氏名がわかります。
（３）権利部（乙区）
⑨所有権以外に関する事項が表示されます。抵当権の場合は、いつ借金をしたのか、利息は何%なのかもわかります。
（４）共同担保目録
⑩共同担保目録の記号及び番号です。
⑪共同担保になっている不動産（土地・建物）がわかります。
建物の表題部（表示）の見方
建物の表示登記の見方のポイント①～⑬を参照ください。
（１）表題部
①建物の表示登記であることがわかります。
②建物の不動産番号 不動産番号にて個々の不動産を特定できます。
③建物の所在です。
④建物の家屋番号です。
⑤建物の種類です。
⑥建物の構造です。
⑦建物の各階の床面積です。
⑧新築や増築、取り毀し等 行われた登記の原因が記載されます。
⑨表題部の所有者です。
建物表題登記を行うと、この欄に所有者が記載され、保存登記を行うと『権利部（甲区）』に所有者が記載され、この欄 は抹消されたとして、下線が引かれます
（２）権利部（甲区）
⑩登記の目的誰から誰が、どのようにして所有者になったかなどが表示されます。現在の所有者や、過去の所有者の住所と氏名がわかります。
（３）権利部（乙区）
⑪所有権以外に関する事項が表示されます。抵当権の場合は、いつ借金をしたのか、利息は何%なのかもわかります。
（４）共同担保目録
⑫共同担保目録の記号及び番号です。
⑬共同担保になっている不動産（土地・建物）がわかります。
登記記録からわかる注意すべきこと
（1）登記記録（登記事項証明書）を取得した日付に注意しましょう
不動産業者から登記記録（登記事項証明書）を渡されたような場合には、取得した日付に注意が必要です。
表示登記の最後には、登記官の認証文や職印とともに発行した年月日も記載されていますが、これが古いときには、現在の登記内容が変わっていることも考えられます。
売買により所有権移転登記などの登記をする場合には、司法書士は、決済の直前に登記記録を取得し登記内容を確認し、何か問題がないかを確認しますが、購入検討の段階でもなるべく新しい登記記録の内容をチェックしておきたいものです。
売買の契約前には、登記記録を取り直し、記載内容を確認されるとよいでしょう。
（2）表示登記に注意すべき登記の記載がある場合
〇仮登記
〇差し押さえ
〇仮差し押さえ
〇買い戻し特約 などの登記の記載がある場合は注意が必要です。
表示登記に、これらの登記がある場合は、権利関係が確定しているわけではなく、権利が奪われてしまう可能性があります。
不動産を購入する際には、よく理解したうえで検討しましょう。
