登記に関係する専門家である土地家屋調査士・司法書士に、
※行政書士が関係する場合があります。
登記を依頼しよう思った時、
どの土地家屋調査士がよいのだろうか
どの司法書士がよいのだろうか
どの専門家に相談や依頼をしたら良いのか、
判断に困るのではないでしょうか。
失敗しない事務所（土地家屋調査士・司法書士）の選び方のお話をします。
①登記の費用は適正であるか
登記の費用は、事務所（土地家屋調査士・司法書士）によって大きく異なります。
登記費用が安い事務所
登記費用が高い事務所
合い見積もりを取られたお客様の見積もり書を見せていただいたら、
登記費用が、A事務所では15万円、B事務所では41万円、
2.7倍も違うケースがありました。
同じ登記を依頼しても、これだけの差があります。
解決方法は合い見積もりをとることです。
合い見積もりを取ることで、適正な登記費用であるのかを判断することができます。
見積書をお客様に提出しない事務所（土地家屋調査士・司法書士）がありますが、その場合は断りましょう。
登記の種類によっては、登録免許税という税金が必要になります。
どの事務所（土地家屋調査士・司法書士）が行っても、登録免許税は同じですが、水増し、ごまかしている見積書をよく見かけます。
登録免許税も比較し、余分に請求されないように注意が必要です。
登録免許税や諸経費などを水増しする行為は違法行為なので、法務局に通報すれば、事務所（司法書士・土地家屋調査士）は処分されます。
②紹介（指定）は損をするケースが多い
事務所（司法書士・土地家屋調査士）を紹介（指定）されるケースでは、
費用が割高になり損をするケースが99％です。
理由として、紹介（指定）は、合い見積もりになるケースが極めて少なく、
事務所（土地家屋調査士・司法書士）は、登記を安く行う必要がありません。
そのため、登記費用はどうしても高額になる傾向があります。
何万円、何十万円と損する可能性が高いです。
司法書士・土地家屋調査士と全ての資格者は、
紹介者に紹介料を支払うのは違法行為になります。
しかし、紹介料を紹介者に支払う
事務所（司法書士・土地家屋調査士）が多く存在します。
事務所（司法書士・土地家屋調査士）は紹介者に紹介料を支払うため、登記費用が割高になります。
紹介者は、少しでもお金が欲しいので見返りを求めます。
紹介を受ける側は、仕事が欲しいので紹介料を支払います。
これは人間の性なのでしょう。
金融機関や住宅メーカー、不動産仲介業者などからの紹介（指定）された事務所（土地家屋調査士・司法書士）に依頼するのは避け、自分で事務所（土地家屋調査士・司法書士）を探すのがよいでしょう。
詳しくは⇒ ９９％の方が知らずに高い登記費用を払っている!?
③登記やそれ以外の知識や経験値が豊富であるか？
登記は、「知識」と「経験値」によって結果が大きく異なることがあります。
例えば、建物を購入するお客様が、
C事務所に依頼した場合、
D事務所に依頼した場合、
同じ結果にならないことがあります。
C事務所は、固定資産税を考慮し、安くするために、
建物の種類を変えてから、所有権移転登記を行い名義を変更しましょうと提案しました。
B事務所は、そのまま所有権移転登記を行い、名義を変更をしましょうと提案しました。
C事務所に依頼した場合、土地の固定資産税が、毎年約５万円でした。
D事務所に依頼した場合、土地の固定資産税が、毎年約2０万円でした。
このように大きく結果が変わることがあります。
ご依頼される専門家（司法書士・土地家屋調査士）の知識や経験値により、結果が異なることがあります。
登記は、
手順を変えることで、税金を低くすることができるケースがあります。
固定資産税の評価額のミスを見つけ、払い過ぎた固定資産税の還付を受けることができるケースがあります。
登記に関する知識はもちろんですが、
登記以外のことに対しても知識や経験値がある土地家屋調査士・司法書士・行政書士に依頼することが重要です。
登記の専門家は医師と同じで国家試験に全員が合格しています。
しかし、
試験に合格したばかりの医師は経験値が低く、知識は乏しいです。
ミスも多いでしょう。
新人の医師に手術を任せるのは怖いですよね。
腕の良い医師は、10年、20年と多くの経験を積んでいます。
登記の専門家も同じです。
実務では、
税金を安くする節税のテクニック、
相続や贈与などで兄弟などとトラブルを起こさないようにする説明力、
固定資産税の評価ミスがないか調べる調査力、
境界確定が関係する登記では、境界の裁判の知識や経験があること、
その他にも、様々なノウハウが必要ですが、
これらは試験範囲ではなく、
実務経験を10年以上積まないと見えません。
実務経験をどれだけ多く積んでいるのかがチェックポイントです。
登記に関する知識や経験値があるかないかを見極めるには、
登記に関する本を出版している専門家であれば一番安心でしょう。
登記に関する本を出版している専門家が見当たらない場合は、専門家のホームページがわかりやすいか詳しいかも判断材料になります。
費用が安いだけで事務所を選ぶと、大きな損をすることになる可能性があります。
④大きな事務所より小規模な事務所がよいでしょう
大きな仕事であれば、大きな事務所でないとこなせないケースがありますが、
個人からの仕事であれば、小規模な事務所がよいでしょう。
※土地家屋調査士法人・司法書士法人のように、「法人」がつくのは大きな事務所になります。
なぜ、個人が依頼する場合、小規模な事務所がよいのでしょうか。
理由として、
大きな事務所では、トップに立つ専門家は優秀な人ですが、
雇用されている専門家はそうではない人が多いからです。
そして、実際に登記手続きを行うのは、トップに立つ専門家ではなく雇用されている専門家なのです。
登記のビジネスは、一般的なビジネスと異なり、資格さえあればすぐに独立が可能です。
そのため、知識や経験を積んだ優秀な人は雇われるより自分で行った方が収入が増えるので独立しますが、
そうでない人は独立できないため独立できず残ります。
大きな事務所では、優秀な人は自分で商売をした方が儲かるのですぐに辞めるので離職率は高く、そうでない人は離職せず残ります。
離職できない人が、あなたの登記の手続きを行うことになるでしょう。
また、大きな事務所は倒産することがあります。
大きな事務所は、人をたくさん雇用していますので、毎月、多額な人件費を支払わなければなりません。
本業だけでは経営が成り立たないので、住宅ローンの販売、不動産の販売など、本業以外に手を出します。
大きな事務所は、借入（借金）が多く、何か間違えると倒産します。
過去に、数十人規模の事務所が何度か破産しています。
個人からの依頼は小規模が良いのですが、
ただ、1人で行っているような事務所は、電話対応もままならず、
その人が病気で対応できなくなることもあります。
５人前後の事務所ですと、経営者の目が届き、教育・指導がされ良いでしょう。
登記は新築、売買、相続など、何度も行う機会があります。
その都度、事務所（土地家屋調査士・司法書士）を探すのは面倒なことです。
信頼できる事務所（土地家屋調査士・司法書士）を見つけ依頼し、長く付き合うことが理想です。
⑤オンラインにて申請を行っているか？
過去に、インターネットを利用したオンライン申請を行うことで、
登記申請1件につき、登録免許税という税金が最大で3000円の減税となりました。
※現在は減税がなくなりました。
その際に、オンライン申請を取り入れる事務所（土地家屋調査士・司法書士）、取り入れない事務所に分かれました。
登記費用が高くなる要因として最も大きいのが人件費です。
登記を行うには、専門家（土地家屋調査士・司法書士）が調査したり、書類を作成したり、申請したり、と全て人が行います。
そのため、登記費用の中で人件費が占める割合は大きいです。
この人件費の中で大きな割合を占めるのが移動時間です。
車や交通機関などで、移動する間も人件費がかかります。
1時間移動しても、移動中なにもしなくても人件費がかかります。
人件費に大きな影響をもつ移動時間を画期的に減らすことができるのが、オンライン申請です。
オンライン申請を行うと、
法務局（登記所）に出向く回数が減り、移動時間が大幅に減り人件費の節約が可能です。
オンライン申請を行っていないと、移動時間が多く、人件費の節約が不可能です。
オンライン申請ができる事務所の方が、登記費用を安くできる余地があります。
このように、登記費用を安くできる可能性があるオンライン申請ですが、
オンライン申請を行わない、土地家屋調査士、司法書士はかなり多いようです。
理由として、コンピュータに弱く、オンライン申請のやり方がわからないからです。
例えば、エクセルやワードが使えない司法書士は意外と多いようです。
また、専門家が登記を行う際に、現在どのような登記がされているかを調べるために『登記事項証明書』というものを取得しますが、オンラインで取得する方法と法務局（登記所）に出向いて取得する方法の２つがあります。
この２つの方法は料金が異なり、オンラインで取得する方法の方が安いです。
そのため、オンラインで取得する専門家に依頼しないと損をします。
オンライン申請ができる専門家はオンラインで取得できます。
以上の理由から、オンライン申請ができる専門家（土地家屋調査士・司法書士）を選ぶとよいでしょう。
オンライン申請ができる専門家（土地家屋調査士・司法書士）を判断する方法として、ホームページの有無で判断っします。
ホームページがある事務所（土地家屋調査士・司法書士）はオンライン申請ができる確率は極めて高いでしょう。
⑥お客様への対応はよいか
ぶっきらぼうな専門家
丁寧な専門家
親切な専門家
横柄な専門家
見積書が概算のみ
質問に適格に回答してくれない
事務所によって、対応は大きく異なることがあります。
お客様の感想が判断材料の１つになります。
電話で問い合わせをした際、
どのような対応なのかを観察されるとよいでしょう。
⑦司法書士と土地家屋調査士、行政書士が一緒に業務を行っているか
登記は、司法書士が行うものだと思われている方が多いようです。
しかし、司法書士ができない登記がたくさんあります。
登記の専門家は、
土地家屋調査士
司法書士
この２つの資格者です。
不動産の登記には、『表示の登記』と『権利の登記』があります。
『表示の登記』は、土地家屋調査士ができ、司法書士はできません。
『権利の登記』は、司法書士ができ、土地家屋調査士はできません。
例えば、新築の際に行う登記は、土地家屋調査士と司法書士の両者に依頼しなければなりません。
片方だけの資格者では、全ての登記はできません。
農地に新築したケースでは、行政書士に依頼する必要があります。
農地の登記を行う場合の農地転用は、行政書士しかできません。
全ての登記を効率良く、安価に行うには、別々に依頼するより、
一緒に業務を行っている事務所の方が良いでしょう。
紹介を受けるケースは、割高になる可能性がありますが、これは紹介料が発生するケースがあるからです。
失敗しない事務所の選び方は、７つのポイントが大事です
１『登記の費用は適正であるか』
２『紹介は損をするケースが多い』
３『登記や登記以外の知識や経験値が豊富であるか』
４『大きな事務所より小規模な事務所がよいでしょう』
５『オンライン申請ができるか』
６『お客様への対応はよいか』
７『司法書士と土地家屋調査士が一緒に業務を行っているか』
これらに着眼し、
登記を依頼する事務所（土地家屋調査士・司法書士・行政書士）を選ばれてはいかがでしょうか。
